การวิเคราะห์สาเหตุที่ทำให้อัตราการเติบโตของราคาประเมินที่ดิน ในแนวเส้นทางรถ Bangkok BRT ลดลง (An Analysis a Lower Growth Rate of Land Value along the Bangkok BRT Line) - พงษ์ประเสริฐ, พรรัตน์ (Asian Creative Architecture, Art and Design, 2014)
บทคัดย่อ การขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้กรุงเทพมหานครต้องเผชิญกับปัญหาจราจรที่ติดขัดเป็นอย่างมาก การสร้างระบบขนส่งมวลชนเป็นแนวทางสำคัญในการพัฒนาเมืองเพื่อความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นของคนในกรุงเทพและปริมณฑล และถือเป็นกลไกที่สำคัญในการพัฒนาประเทศด้วย ในปี 2553 กรุงเทพมหานคร ได้เปิดให้บริการระบบรถประจำทางด่วนพิเศษกรุงเทพ (Bangkok Bus Rapid Transit-BRT) สายแรก สาทร-ราชพฤกษ์ ซึ่งจะวิ่งบนช่องทางเฉพาะของรถโดยสาร BRT ทางช่องขวาสุดของถนนไม่ปะปนกับรถอื่น รถสามารถวิ่งผ่านทางแยกต่างๆ ได้อย่างคล่องตัว ระบบนี้ยังเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีช่องนนทรี นักวางผังเมืองเชื่อว่า ระบบรถประจำทางด่วนพิเศษ BRT นี้ จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวมากขึ้น และราคาประเมินที่ดินจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงขึ้นได้ หลังจากเปิดให้บริการระบบ BRT แต่ในความเป็นจริง ราคาประเมินที่ดินในแนวเส้นทางรถโดยสาร BRT และที่ดินใกล้เคียงมีราคาที่สูงขึ้นแบบถดถอย เมื่อเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินในช่วงระหว่างก่อสร้างรถโดยสาร BRT (ปี 2547-2550), ช่วงทดลองการให้บริการ (ปี 2551-2554) และ ช่วงเปิดให้บริการแบบเต็มประสิทธิภาพ (ปี 2555-2558) อันเป็นผลจากระบบรถโดยสาร BRT ขาดประสิทธิภาพในการให้บริการ คือ ขาดความตรงต่อเวลา, ความถี่ของรถให้บริการน้อยเกินไป, เส้นทางเดินรถค่อนข้างอ้อม, ความยากในการเข้าถึงสถานี และความสะดวกสบายของสิ่งอำนวยความสะดวกบนสถานีรถโดยสาร BRT ทั้งหมดนี้มีผลต่อความพึงพอใจในการใช้บริการของผู้โดยสาร และผู้ที่คิดจะย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นในอนาคต ซึ่งระบบขนส่งมวลชนที่ขาดประสิทธิภาพนี้ มีผลให้ราคาที่ดินไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นกว่าปกติ เหมือนกับพื้นที่ในแนวเส้นรถไฟฟ้า BTS คำสำคัญ : ราคาประเมินที่ดิน รถประจำทางด่วนพิเศษกรุงเทพ ประสิทธิภาพในการให้บริการ Abstract Fast economic growth in Thailand affects to the terrible traffic congestion in Bangkok city. Developing a decent public transit system is the key to city development for better living of people. In 2010, Bangkok Metropolitan Administration (BMA) opened the new public bus system called “The Bus Rapid Transit system - BRT”. The first line of Bangkok BRT provides service from Sathorn to Ratchapruek Road and connects with BTS skytrain system at Chongnonsi station. Buses run on the dedicated lane as the right of way along the local road with no other vehicles allowed. Therefore, they will run smoothly and on-time performance. The urban planner believed that BRT system will help real estate business expansion and land value along the line will increase at a higher rate. But in fact, its land value is increasing at a lower rate which compared during the period of BRT’s construction phase (2004 – 2007), the trial runs period (2008-2011) and full service of BRT system (2012-2015). It is the result from lack of bus system performance in case of unpunctuality, low bus frequency, very indirect route, difficulty of station accessibility and facilities on BRT station. These aforementioned affect to user satisfaction and people who are wishing to move into this residential area in the future. An inefficient bus system performance is the main reason why land value along BRT line did not increase at a higher rate as that of BTS skytrain. Keyword: Land value Bangkok Bus Rapid Transit Bus system performance