ปัญหาการตีความกฎหมาย “กรณีสัญญาเช่าระงับไปด้วยความตายของผู้เช่า”

บทคัดย่อ

เช่าทรัพย์ เป็นเอกเทศสัญญาลักษณะหนึ่งและเป็นสัญญาทางพาณิชย์ที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้เพราะสภาวการณ์ของการพัฒนาประเทศที่เจริญรุดหน้าทำให้องค์กรธุรกิจและรูปแบบของการดำเนินธุรกิจมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาขึ้นจากยุคสู่ยุค องค์กรธุรกิจขนาดใหญ่มาจากหน่วยธุรกิจขนาดเล็กที่เริ่มต้นจากภายในครอบครัว ห้างหุ้นส่วน หรือในระดับชุมชนมีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย รวมถึงนโยบายของรัฐบาลที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาหน่วยธุรกิจฐานรากเพื่อสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจและสังคมให้กับประเทศ ทำให้เกิดความต้องการทรัพยากรที่ปัจจัยการผลิตเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ เช่น ที่ดิน อาคาร เครื่องจักร รถยนต์ ซึ่งการเป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวทำได้ยากในช่วงการเริ่มต้นดำเนินงานเพราะทรัพยากรต่าง ๆ เหล่านั้นมีราคาสูงซึ่งยากที่หน่วยธุรกิจจะมีสามารถจัดหามาได้ด้วยวิธีการซื้อเป็นเจ้าของ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงอาศัยช่องทางการทำสัญญาเช่าแทน ทำให้สัญญาเช่าทรัพย์ในปัจจุบันมีความหลากหลายทั้งในด้านของทรัพย์สินที่นำมาให้เช่า รวมถึงวัตถุประสงค์ของการเช่า เช่น จากเช่าที่ดินการเกษตรเพื่อเลี้ยงชีพหรืออยู่อาศัยมาเป็นการเช่าเพื่อเพาะปลูกหรือเป็นสถานที่สำหรับการประกอบกิจการในเชิงพาณิชย์ เป็นต้น

บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ส่วนที่ว่าด้วยการระงับไปแห่งสัญญาเช่านั้นไม่ได้บัญญัติให้สัญญาเช่าระงับสิ้นไปเพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตายไว้เป็นการเฉพาะ หากเกิดจากการตีความของศาลฎีกาโดยอาศัยบทบัญญัติมาตรา 537 ที่ตีความในเบื้องต้นว่า สัญญาเช่าก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิและไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน ประกอบกับบทบัญญัติมาตรา 544 ที่ตีความกรณีที่กฎหมายห้ามมิให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกโดยไม่ได้รับความยินยอมของผู้ให้เช่าเสียก่อน แล้วนำไปสู่การตีความว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้น หากผู้เช่าตายสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไปและไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้เช่า ซึ่งการตีความอย่างกว้างของศาลฎีกาดังกล่าวมีผลทำให้ทายาทหรือบุคคลที่อยู่กับผู้เช่าที่อาจมีส่วนสำคัญในการชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นด้วย ต้องได้รับความเดือดร้อนหากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้เช่าทรัพย์นั้นต่อไปหรือเพิ่มเงื่อนไขโดยเฉพาะค่าเช่าเพื่อบีบคั้นให้ผู้เช่าต้องยอมเข้าทำสัญญาเช่าโดยเสียเปรียบอย่างมากเพราะความจำเป็นที่จะต้องประกอบอาชีพหรือกิจการในที่เช่านั้นต่อไป

บทความวิชาการเรื่องนี้จึงมุ่งเน้นแสดงเหตุและผลให้เห็นว่า การตีความกฎหมายของศาลฎีกาที่ว่าสัญญาเช่าระงับไปด้วยความตายของผู้เช่านั้นไม่เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพการณ์ของสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน แตกต่างกับการตีความกฎหมายของต่างประเทศที่ทำให้เกิดความเป็นธรรมต่อผู้เช่ามากว่า