ปัญหากฎหมายการบริหารจัดการอาคารชุด

บทคัดย่อ

นิติบุคคลอาคารชุด มีขึ้นได้โดยอาศัยอํานาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยให้มีฐานะ เป็นนิติบุคคล และยังได้กําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหนึ่งคน ซึ่งจะเป็นบุคคล ธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็น ผู้ดําเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ซึ่งการที่กฎหมายกําหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้แทนในการ บริหารจัดการและแสดงเจตนาแทนนิติบุคคลอาคารชุด โดยกําหนดคุณสมบัติของผู้จัดการเอาไว้ในกรณีเป็น บุคคลธรรมดานั้นได้กําหนดไว้อย่างกว้าง ๆ โดยเน้นไปในเรื่องไม่เป็นบุคคลล้มละลายและไม่เคยมีประวัติทุจริต หรือไม่มีหนี้ค้างชําระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางนิติบุคคล ส่วนในเรื่องความรู้ความสามารถหรือคุณวุฒิ กฎหมาย ไทยไม่ได้กําหนดเอาไว้ว่าควรมีวุฒิการศึกษาขั้นตำ่อย่างไรหรือจะต้องมีประกาศนียบัตรหรือผ่านการรับรอง การฝึกอบรมในด้านใดโดยเฉพาะ ทั้ง ๆ ที่ตําแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดถือเป็นตําแหน่งที่มีความสําคัญ ในการบริหารจัดการอาคารชุด ซึ่งเป็นการบริหารจัดการรายได้ ค่าใช้จ่าย และบริหารจัดการเรื่องใด ๆ อัน เป็นไปเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมในอาคารชุด เมื่อบุคคลหรือนิติบุคคลที่ถูกรับเลือกเข้ามาบริหารอาคารชุด หรือเข้ามาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีความรู้ ความสามารถ หรือประสบการณ์เฉพาะด้านเกี่ยวกับ อาคารชุด เข้ามาบริหารหรือดําเนินการแทนเจ้าของร่วมจึงมีความเป็นไปได้ที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อ อาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของร่วมในอาคารชุด และในบางครั้งก็ดําเนินการโดยไม่ได้เป็นไปตาม มาตรฐานหรือวิธีการที่ถูกต้อง ซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายเป็นอย่างมากต่อเจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น จึงควรต้องดําเนินการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยกําหนดคุณสมบัติพิเศษเกี่ยวกับบุคคลที่จะเข้ามาบริหารอาคารชุดและผู้ที่จะเข้ามาทําหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นพิเศษ และจัดให้มีองค์กร เพื่อทําหน้าที่ควบคุมและกํากับดูแลการบริหารอาคารชุดของผู้บริหารอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคาร ชุด ทั้งนี้เพื่อคุ้มครองและป้องกันความเสียหายของนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของร่วมในอาคารชุด