ปัญหาทางกฎหมายในการขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
คำสำคัญ:
บุริมสิทธิ, บริการสาธารณะ, บริการสาธารณูปโภค, การจัดสรรที่ดินบทคัดย่อ
บทความวิจัยนี้ศึกษาปัญหาทางกฎหมายในการขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ของค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากผู้จัดสรรที่ดินและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถขอรับชำระหนี้ได้ก่อนเจ้าหนี้จำนองและไม่มีการกันเงินจากการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน
บทความนี้ใช้วิธีวิจัยเอกสารเชิงเปรียบเทียบ โดยเปรียบเทียบการขอรับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางของประเทศไทยกับกฎหมายประเทศสหรัฐอเมริกา ได้แก่ รัฐฟลอริดา รัฐเนวาดา รัฐนอร์ทแคโรไลนา ประเทศอังกฤษ ประเทศมาเลเซีย และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ผลการศึกษาพบว่าประเทศมาเลเซียกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ดูแลหมู่บ้านก่อนตั้งนิติบุคคลโดยแยกหน้าที่ผู้จัดสรรที่ดินและนิติบุคคลไว้ชัดเจน ส่วนประเทศสหรัฐอเมริกาและประเทศอังกฤษจัดตั้งนิติบุคคลตั้งแต่เริ่มต้น โดยรัฐฟลอริดาและรัฐนอร์ท แคโรไลนา นิติบุคคลสามารถจดภาระผูกพันเหนือที่ดินจัดสรรที่ค้างชำระหนี้ฝ่ายเดียวได้ ซึ่งรัฐฟลอริดาและรัฐเนวาดากำหนดให้นิติบุคคลได้รับชำระหนี้บางส่วนก่อนเจ้าหนี้จำนองคล้ายกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บทความจึงเสนอแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 50 และ 53 เพื่อให้แจ้งหนี้บุริมสิทธิได้ฝ่ายเดียวและได้รับชำระหนี้ลำดับเดียวกับเจ้าหนี้จำนอง และแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 335 วรรคสี่และวรรคห้าให้ครอบคลุมถึงหนี้ค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บโดยผู้จัดสรรที่ดิน
เอกสารอ้างอิง
หนังสือ
ภาษาไทย
พจน์ สุขมหา, นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (พิมพ์ครั้งที่ 2, บริษัท แอคทีฟพริ้นท์ จำกัด 2555).
พระยาเทพวิฑูร และยล ธีรกุล, คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรียงมาตราว่าด้วยหนี้ บรรพ 2
มาตรา 194-353, (ดาราพร ถิระวัฒน์ และชวิน อุ่นภัทร ผู้ปรับปรุง, กองทุนศาสตราจารย์จิตติ
ติงศภัทย์ นิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ 2554).
ไพโรจน์ อาจรักษา, คำอธิบายกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (พิมครั้งที่ 1, สำนักพิมพ์นิติธรรม 2559).
วิชัย ตันติกุลานันท์, คำอธิบายกฎหมายการจัดสรรที่ดิน (พิมพ์ครั้งที่ 1, ห้างหุ้นส่วนจำกัดพิมพ์อักษร 2543).
วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ และพัลลภ กฤตยานวัช, การจัดสรรที่ดินและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (พิมพ์ครั้งที่ 1,
บริษัท มาสเตอร์คีย์ จำกัด 2559).
ศนันท์กรณ์ โสตถิพันธุ์, คำอธิบายกฎหมายลักษณะหนี้ (ผลแห่งหนี้) (พิมพ์ครั้งที่ 7, สำนักพิมพ์วิญญูชน
.
ภาษาอังกฤษ
Hugh Beale and others, The Law ofPersonal Property Security, (Oxford University
Press 2007).
The house of commons, Reinvigorating commonhold: the alternative to leasehold
ownership, (APS GROUP 2020).
บทความ
ภาษาอังกฤษ
Amy Beaslay, ‘The road not often taken: Alternative dispute resolution for common interest
communities in North Carolina’ (2018) 30 Campbell Law Review 315.
Jing Zhi Wong, ‘Towards enforceable standards, rules and rights in strata management: an
analysis’ (2019) 27 IIUMLJ.
Juliette Koves, ‘Tyrannical HOAs and How to Reign in Their Foreclosure Power and Further
Protect Homeowners’ (2024) 56 University of Toledo Law Review 15.
Mark Gardberg, ‘Hoa Vs. Bank Vs. Homeowners_Neveda Shifts ground on superpriority Hoa
Liens’ (2018) 24 Nevada Lawyer 13.
Peter F. Smith, ‘Condominium-is English Commonhold in Difficulties?’ (2011) 3 Silesian
Journal of Legal Studies 89.
Steven L. Rimmer, ‘Whose Lien is it Anywhere? A Comparative Analysis of Approaches to
Homeowner Association Lien Priority’ (2018) 21 Chapman Law Review 545.
ดุษฎีนิพนธ์ วิทยาพนธ์และสารนิพนธ์
ภาษาไทย
กรรณิการ์ นาคสกุล, ‘ปัญหากฎหมายเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะก่อนการจัดตั้งนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร’ (สารนิพนธ์ปริญญาโท, มหาวิทยาลัยศรีปทุม 2563).
ณัฐวดี แซ่อึ้ง, ‘ปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร’ (วิทยานิพนธ์ปริญญาโท, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
.
วาสิทธิ์ นนทสิน, ‘การบังคับใช้กฎหมายการจัดสรรที่ดิน: ศึกษากรณีปัญหาการจัดตั้งและการบริหารนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร’ (วิทยานิพนธ์ปริญญาโท, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 2549).
ศิริวรรณ กมลสุขสถิต, ‘การพัฒนากฎหมายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร’ (ดุษฎีนิพนธ์ปริญญาเอก, มหาวิทยาลัย
รามคำแหง 2564).
เว็บไซต์
ภาษาไทย
สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, ‘การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร’ (สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์,
<https://www.dol.go.th/train/Elibrary/1manage/A12559-2561/59sst1.pdf> สืบค้น
วันที่ 10 ตุลาคม 2567.
ภาษาอังกฤษ
Davis Vaughn, ‘Lien Back: Why Homeowner Association Super-Priority Lien Statutes Should
Be Repealed’ (SSRN, 3 May 2017) <https://ssrn.com/abstract=2903577> accessed
March 2025.
Leasehold advisory service, ‘Commonhold’ (Leasehold advisory service) <https://www.lease-advice.org/advice-guide/commonhold/> accessed 5 October 2024.
Patrick Kim, ‘Homeowner Association (HOA) Regulations in North Carolina’ (State Regs Today,
Jan 2024) <https://www.stateregstoday.com/business/real - estate/homeowners-association-hoa-regulations-in-north-carolina> accessed 5 October 2024.
The Leaseholder Association, ‘Commonhold’ (The leaseholder association)
assn.org/leasehold-information-sheets/commonhold.php> accessed 5 October 2024.
อื่นๆ
ภาษาไทย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3422/2563.
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและ
การจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี พ.ศ. 2545.
สภานิติบัญญัติแห่งชาติ, รายงานการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ครั้งที่ 59 (1 ตุลาคม 2558).
สำนักกฎหมาย สำนักงานเลขาธิการวุฒิสภา, ‘เอกสารประกอบการพิจารณาร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่...) พ.ศ.... (การขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดและที่ดินจัดสรร คณะรัฐมนตรี เป็นผู้เสนอ’ (การประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 42/2558, วันที่
กรกฎาคม 2558).
สำนักงานเลขาธิการสภาผู้แทนราษฎร, บันทึกการประชุมคณะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่าง
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ... สภาผู้แทนราษฎร ครั้งที่ 12/2542 (21 ตุลาคม 2542).
ดาวน์โหลด
เผยแพร่แล้ว
รูปแบบการอ้างอิง
ฉบับ
ประเภทบทความ
สัญญาอนุญาต
ลิขสิทธิ์ (c) 2025 วารสารกฎหมายนิติพัฒน์ นิด้า
อนุญาตภายใต้เงื่อนไข Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International License.
