ปัญหากฎหมายเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ดินและการระงับข้อพิพาทในโครงการจัดสรรที่ดิน

บทคัดย่อ

บทความวิชาการฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษากฎหมายที่เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินในกรณีการใช้ประโยชน์ในที่ดินจัดสรรและการระงับข้อพิพาทที่เกิดขึ้น โดยวิเคราะห์ร่วมกับแนวคิดและทฤษฎีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง และเทียบเคียงกับกฎหมายของต่างประเทศ เพื่อนำมาเป็นฐานคิดสำคัญในการเขียนบทความวิชาการเรื่องนี้

ผลการศึกษาพบว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีปัญหาที่สำคัญอยู่ 2 ประการ ได้แก่ (1) ปัญหาการกำหนดให้มีการจัดทำระเบียบที่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค การอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดินจัดสรรไว้หลังจากขั้นตอนของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสร็จแล้ว ทำให้ผู้ซื้อไม่มีโอกาสได้พิจารณาเงื่อนไขหรือข้อจำกัดสิทธิใด ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ และจำต้องอยู่ภายใต้ระเบียบที่ออกมาในภายหลัง แม้จะกระทบต่ออำนาจการใช้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งของตนและของส่วนกลางก็ตาม และส่งผลให้เกิดปัญหาข้อพิพาทต่าง ๆ ตามมา และ (2) ปัญหาในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องไม่ได้กำหนดให้มีกลไกการระงับข้อพิพาทดังกล่าวที่เกิดขึ้นไว้เป็นการเฉพาะ และต้องใช้วิธีการระงับข้อพิพาททั่วไป โดยการใช้สิทธิทางศาล ทำให้ไม่สามารถยุติข้อพิพาทนั้นได้โดยเร็ว ซึ่งทั้ง 2 กรณี ดังกล่าวแตกต่างจากของต่างประเทศ

ผู้เขียนมีข้อเสนอแนะว่า ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องกำหนดระเบียบเกี่ยวกับข้อจำกัดสิทธิต่าง ๆ ของผู้ซื้อตั้งแต่ขั้นตอนการยื่นขอรับใบอนุญาตในการจัดสรรที่ดิน    เพื่อให้ผู้ซื้อได้ทราบถึงข้อจำกัดสิทธิต่าง ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ และให้มีบทบัญญัติว่าด้วยการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไว้เป็นการเฉพาะ เพื่อใช้เป็นกลไกสำหรับการระงับข้อพิพาทที่เกิดขึ้น