ปัญหาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กรณีศึกษาการพัฒนา โครงการตึกแถวที่ไม่ใช่โครงการจัดสรร

บทคัดย่อ

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่มีการลงทุนสูง และเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ หากการพัฒนาโครงการเกิดปัญหาขึ้นอาจจะทำให้เกิดความเสียหาย และผลกระทบอย่างมากกับผู้ที่เกี่ยวข้อง งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัญหาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการวิเคราะห์หาสาเหตุ และเสนอแนะเพื่อแก้ไขหรือป้องกันไม่ให้ปัญหาเกิดขึ้นสำหรับโครงการตึกแถวที่ไม่ใช่โครงการจัดสรร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ริเริ่มโดยผู้พัฒนาโครงการรายใหม่ที่อาจจะยังไม่มีประสบการณ์มากนัก

งานวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพที่มีการศึกษาข้อมูลทุติยภูมิที่เกี่ยวกับกระบวนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ข้อกฎหมาย และงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง จากนั้นจึงนำข้อมูลมาจัดทำแบบสัมภาษณ์เชิงลึก เพื่อเก็บข้อมูลเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 12 คน โดยประกอบด้วยผู้พัฒนาโครงการ ผู้รับเหมา ผู้ออกแบบ เจ้าหน้าที่รัฐ และเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน การวิเคราะห์ข้อมูลใช้วิธีการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) และใช้การตรวจสอบสามเส้า (Data Triangulation) เพื่อยืนยันความน่าเชื่อถือของข้อมูล

ผลการวิจัยพบว่า มีปัญหาจากข้อกำหนดของกฎหมายที่แตกต่างกันหลายประเด็น ซึ่งปัญหาที่ส่งผลกระทบรุนแรงที่สุด ซึ่งอาจจะทำให้โครงการล้มเหลวหรือถูกสั่งรื้อถอนได้ เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับข้อขัดแย้งกับที่ดินข้างเคียงหรือที่ดินสาธารณะ แบบก่อสร้าง และการก่อสร้าง ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรได้รับรู้และระมัดระวังตั้งแต่ระยะแรก ๆ ของการพัฒนาโครงการ เพื่อหาแนวทางการป้องกัน และแก้ไขปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น